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核心城市的房才能称资产 你的房只能叫房子

 经济学家巴曙松于今年9月初在深圳书城市民大讲堂做了一场《中国房地产市场新特征与新趋势》的演讲,其中提到一个很重要的观点,即只有核心城市的房子才能称为资产,广大人口净流出的区域房子只能叫房子。

那么,为什么说核心城市的房子是资产?我们可以资产本身的特点来寻找答案。按照市场一贯看法,好的资产通常具备变现能力强、资产收益率高以及交易方便等特点,而核心城市的房子,恰恰具备这些特点。

这些都是核心城市自身优势所决定的。首先是核心城市经济发展速度快、后劲足,有足够资金流形成的购买力来支撑房子以较快的速度变现。就经济规模来看,国内有十多个核心城市已经成为“万亿俱乐部”成员,除了北上广深四大一线城市之外,包括天津、武汉、成都、重庆、杭州、南京等城市,也先后携手跨入。

除了经济规模,人口规模也是一个不可或缺的因素。有了足够的人口规模,对住房的需求自然很大。作为一线城市的北京和上海,人口规模已经超过了2千万,因此两个城市的商品住宅成交规模一直高居全国前列,此前很长时间一直排在前两位,直到去年才被武汉超越。此外,广州、天津、南京、成都、重庆、杭州等人口规模较大的城市,历年来商品房成交规模也很大,有部分城市最近几年来一直超过千万平方米规模,如天津、成都、重庆等。

除了北京、上海明确要控制人口规模,广州提出类似想法外,其他核心城市仍在为扩大城市人口规模而努力。不少城市出台一系列优惠政策来“抢人”,如武汉规定,符合条件的大学毕业生,可申请购买1套大学毕业生安居房;成都大学(微博)生就业可享受“青年人才驿站”床位或租满5年人才公寓优惠购房等政策。

优质资源也是关键

核心城市房子之所以成为好的资产,还跟核心城市在资源的分配、产业的聚集、就业机会的增加,以及信息传播速度方面,都有着小城市无可比拟的优势。

一线城市及核心城市拥有的教育资源丰富。根据教育部官方网站日前公布的世界一流大学和一流学科(简称“双一流”)建设高校及建设学科名单来看,包括42所一流大学建设高校和95所一流学科建设高校,共计137所学校,其中北上广三大一线城市就有47所大学入选,占比超过3成。如果再算上武汉、南京、成都、杭州等城市,“双一流”入选高校达到了76所,占比达55%。

在基础教育方面,也是一线城市和核心城市整体水平要高出很多。艾瑞深中国校友会网追踪调查1952至2014年中国各省市自治区高考状元3000多人,并发布《2015中国高考状元调查报告》,结果显示,包括重庆、广州、天津、上海、北京、成都等城市,高考状元人数明显要多。

就医疗水平来说,包括一线城市在内的核心城市,优势也非常明显。根据“2017中国医院竞争力论坛”上发布的“2016中国医院竞争力·顶级医院排名100强”榜单显示,2016届顶级医院100强东部有64家,中部有19家,西部仅17家。而记者选出的10个城市中,有超过6成比例的“100强顶级医院”分布在这些城市。从榜单结果来看,顶级医院主要集中在北京、上海、广州等一线城市,华东、华北强于其他区域(北京16家、上海13家、广东9家),比例接近4成。此外,根据2016年中国卫生和计划生育统计年鉴统计数据,截至2015年年末,全国三甲医院共1236家,其中东部561家,中部380家,西部295家,东强西弱格局也非常明显。

再就城市交通方面来说,核心城市也领先于其他城市。在地铁客流量方面,统计数据显示,我国城市轨道交通年客运量在2016年底的160.9亿人次,日均客流量达到4408万人次。而北京、上海日均客流量过千万已经成为常态,广州和深圳也在分别达到了733万人次和423万人次。就已经开通的里程数来看,北上广深四大一线城市及核心城市,也明显多于其他城市,如上海超过600公里,位居全国第一。

从资产角度选住房

选择优质房产,从更深层次来剖析,其实就是选择更好的居住环境和更佳的个人发展机会。

首先,优质房产必须具备更好的配套,比如周边教育、商业、交通、医疗等各种配套不仅齐全,而且质地优良。同时,小区本身品质也很好,能够提升居住者身价。而单纯从住房本身来说,可能会随着时间的推移而存在折旧等问题;但如果成为资产,它的价值并不会因为时间而损耗,就如同北京的四合院、上海的老洋房等。

其次,优质的资产还能赋予拥有者其他收益,比如发展机会更大,创业机会众多。以上海为例,为了积极贯彻落实“大众创业、万众创新”的国家战略,深入推进上海具有全球影响力科技创新中心建设,在政策环境、经济基础、城市文化、创业服务等各个方面,都是中小城市无法比拟的。再比如武汉、长沙等地,不仅为大学毕业生提供就业、创业机会,同时还在生活方面给予照顾,比如实行优惠房价,同时还能获得购房财政补贴等等。

那么,值得我们重点关注的核心城市有哪些?在巴曙松看来,未来中国城市的主力格局就是3+6:即三大城市群,加上6个主力城市,分别是环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群,包括广州。6个主力城市分别是南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都。

当然,对于住房的选择也有讲究。买房看地段,这是一条颠扑不破的真理,因此分布在市中心核心区域,周边教育、商业、交通等配套非常成熟区域内的房产,最具备优质房产的潜质;同时对小区自身品质也有要求,如小区物业管理混乱、楼盘品质不好,或者小区建成时间过于久远,以及位于核心城市偏远位置,也会因为缺陷导致减分而无法成为好的资产。

炒房思维需摒弃

必须要说明的是,我们此次重点介绍核心城市,在于提供一种分析房地产市场的视角和模型,也只是当前中国楼市发展的一个局部。中央政府一再强调“住房不炒”,为我国楼市定下基调,即坚决禁止住房炒作行为,因此相关政策、法规均会围绕“住房不炒”这个出发点展开,从而形成房地产市场的长效调控机制。所以我们更应该树立一种长线的考量方式,彻底摒弃短线的炒房思维,更多从居住的视角来考虑问题,优质的房产也会让你住得更为开心。

当前房地产市场已进入了平稳的发展态势,目前我国已有超过40个城市采取了限购措施,包括北上广深一线城市以及南京、杭州在内的所有核心城市,均已实行限购措施。从这个角度来说,选房就更要与自己的就业、发展等相结合。

与此同时,随着我国社会经济方方面面的不断发展,在不远的将来,我们相信也会有越来越多的非核心城市房产加入到“资产”的行列中来,最终形成中国房地产市场整体良好的发展态势,让广大老百姓都能享受到幸福的安居生活。

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